Husleie og depositum: dette sier loven

De fleste konflikter mellom leietaker og utleier handler om depositum, mangler ved boligen eller oppsigelse. Husleieloven beskytter leietakere av bolig, og mange av reglene kan ikke avtales bort til ulempe for deg.

Depositum

Depositumet kan være på høyst seks måneders leie og skal stå på en egen depositumskonto i ditt navn. Ingen av partene kan ta ut pengene på egen hånd.

Når leieforholdet er slutt, kan du be banken om å utbetale depositumet. Banken varsler da utleieren, og pengene utbetales til deg hvis utleieren ikke innen fem uker fremmer krav for Husleietvistutvalget eller reiser søksmål.

Utleieren kan bare kreve dekket det du faktisk skylder: ubetalt leie, skader og utgifter ved utflytting. Vanlig slitasje (alminnelig slit og elde) må du ikke betale for.

Mangler ved boligen

Boligen skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand når du flytter inn, og ellers være slik leieavtalen sier. Er den ikke det, har den en mangel.

Si fra til utleieren innen rimelig tid etter at du oppdaget mangelen. Du kan kreve at den rettes, få avslag i leien så lenge mangelen varer, og i noen tilfeller erstatning eller heving av avtalen.

Oppsigelse

En tidsubestemt leieavtale om bolig kan bare sies opp av utleieren med saklig grunn, for eksempel at utleieren skal bo der selv, eller at du har misligholdt avtalen. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og den må opplyse om retten til å protestere. Ellers er den ugyldig.

Oppsigelsesfristen er tre måneder hvis ikke annet er avtalt. Protesterer du skriftlig innen en måned, faller oppsigelsen bort med mindre utleieren går til søksmål innen tre måneder.

Utflytting

Du skal levere boligen ryddet, rengjort og i samme stand som da du flyttet inn, bortsett fra alminnelig slit og elde. Ta bilder og lag gjerne en protokoll sammen med utleieren både ved inn- og utflytting. Det er ofte avgjørende i en senere tvist.

Lovtekst på Lovdata

• Husleieloven § 3-5 – depositum
• Husleieloven § 2-2 – krav til boligens tilstand
• Husleieloven § 2-8 – reklamasjon
• Husleieloven § 2-11 – avslag i leien
• Husleieloven § 9-5 – utleierens oppsigelse
• Husleieloven § 9-7 – formkrav til oppsigelse
• Husleieloven § 9-8 – protest mot oppsigelse
• Husleieloven § 10-2 – tilbakelevering

Spørsmål og svar

Kan utleier beholde depositumet for maling og vask?

Bare hvis boligen er i dårligere stand enn ved innflytting, utover vanlig slitasje. Utleieren må kunne dokumentere skaden og kostnaden. Maling etter flere års vanlig bruk regnes ofte som alminnelig slit og elde.

Hvordan får jeg depositumet tilbake hvis utleier ikke svarer?

Be banken om å utbetale depositumet. Banken varsler utleieren, og hvis utleieren ikke fremmer krav for Husleietvistutvalget eller går til søksmål innen fem uker, får du pengene.

Hvor mye depositum kan utleier kreve?

Høyst seks måneders leie, og pengene skal stå på en depositumskonto i ditt navn.

Hvem avgjør tvister mellom leietaker og utleier?

Husleietvistutvalget (HTU) behandler tvister om leie av bolig. Det er billigere og raskere enn domstolene, og avgjørelsene kan få samme virkning som en dom.

Andre veiledninger

• Reklamasjon og forbrukerkjøpHar du kjøpt noe som er ødelagt eller ikke som avtalt? Se reglene om reklamasjon, retting, omlevering og angrerett, fristene, og få en gratis vurdering av saken din.
• NabokonflikterSkygger naboens trær for hagen din, eller er naboen til urimelig sjenanse? Se reglene i grannelova, hva du kan kreve, og få en gratis vurdering av saken din.

Denne siden er en forenklet oversikt over hovedreglene, kontrollert mot gjeldende lovtekst 14.10.2026. Den er ikke juridisk rådgivning. Ved alvorlige eller verdifulle saker bør du snakke med en advokat eller et gratis rettshjelptiltak som Jussbuss, Jusshjelpa eller Jussformidlingen.